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[부동산]

주택법 시행령 및 공공주택 특별법 시행령 개정안에 대해 살펴보자

< 분양가상한제 주택의 전매제한기간 개선 >

1) 과밀억제권역내 85㎡이하 주택의 경우는 5년

수도권 분양가상한제 주택의 전매제한을 강화하는 ｢주택법 시행령｣ 개정안, 공공분양주택의 거주의무기간을 강화하는 ｢공공주택 특별법 시행령｣ 개정안이 오늘부터 시행됩니다.

동시에 시행되는 주택공급에 관한 규칙 개정안은 어제 살펴보았고 나머지에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

우선 주택법 시행령 개정내용을 살펴보도록 하겠습니다.

분양가상한제 주택의 전매제한 강화

수도권에서 건설·공급되는 분양가상한제 주택의 전매제한기간은 개발제한구역 해제비율, 주택면적에 관계없이 분양가격과 인근주택가격의 시세차이의 정도에 따라 공공택지에서 건설·공급되는 주택은 최대 8년까지 강화되고, 민간택지에서 건설·공급되는 주택은 공공택지의 50%에 해당하는 기간으로 강화된다. 

주 내용은 분양권 전매 제한을 기존 6개월~1년 6개월, 소유권등기시까지에서 지역에 따라 최대 8년까지 강화함으로써 분양권의 프리미엄을노리고 투자 목적으로 들어오는 투기 세력을 제한하겠다는 것입니다.

따라서 실소유가 목적이 아닌 투자목적으로 분양권을 이용하기가 어려워질 것으로 보입니다.

두번째는 공공주택 특별법 시행령 개정안에 대해 살펴보겠습니다.

① 입주의무가 적용되는 공공분양주택 확대(제49조제1항) 

• 거주의무기간 적용을 받는 공공분양주택 입주의무 적용주택을 수도권 내 전체면적 30만제곱미터 이상인 공공택지에서 분양하는 공공분양주택이 포함되도록 확대한다.
  * 현재는 “수도권에서 개발제한구역을 100분의 50이상 해제하여 조성하는 공공택지에서 공급하는 공공분양주택”만 해당

• 공공분양주택의 거주의무기간은 분양가격과 인근주택가격의 시세차이의 정도에 따라 최대 5년까지 강화된다.     

정부는 이번 ｢주택법 시행령｣ 및 ｢공공주택 특별법 시행령｣ 개정으로 분양주택의 시세차익을 노리는 투기 수요를 차단하고 실수요자 중심의 주택공급이 이루어져 주택시장의 안정에 기여할 것으로 기대된다고 밝혔습니다.

그 기대대로 투기세력보다 내집마련이 정말 필요한 실수요자들에게 내집 마련 기회가 더 많아지길 바랍니다. 

[분양]

6월 전매제한 풀리는 서울 아파트 분양권

6월12일 다음주부터 전매제한이 풀리는 서울 아파트 분양권들이 있습니다. 종로, 목동 등 알짜지역에 있어 분양 사실을 몰랐던 분들도 관심을 많이 가지실 것 같네요

6월 전매제한이 풀리는 단지는 마포와 목동 등 6개 단지로 총 2523가구 입니다.

이들은 2016년 11·3 부동산 대책으로 분양권 전매가 1년 6개월간 제한됐던 단지로 6월 12일부터 차례대로 전매거래가 허용될 예정입니다.

분양권 거래가 가능해지는 단지는

-관악구 봉천동 ‘e편한세상서울대입구’

-마포구 대흥동 ‘신촌그랑자이’

-성북구 석관동 ‘래미안아트리치’

-종로구 무악동 ‘경희궁롯데캐슬’

-양천구 신정동 ‘목동파크자이’

-서대문구 연희동 ‘연희파크푸르지오’ 입니다. 

이들의 분양권 전매제한은 6월 12일부터 14일까지 차례차례 해제될 예정입니다.

이 중 가장 주목을 받고있는 단지는 신촌그랑자이입니다. 전용면적 84㎡ 기준 분양가는 평균 8억이였지만 현재 분양권 호가는 12억을 바라보고 있다고 합니다.

아직 전매제한이 풀리지 않았고 실거래가 이루어지지 않았기에 정확하다 볼 수 없지만 인근 대장아파트인 마포래미안푸르지오의 실거래가와 비슷하기에 기존보다 프리미엄이 5억원 가량 붙을 것 같습니다.

신촌그랑자이의 장점은 역세권이라는 겁니다. 이대역과 3분거리며  차량을 이용하면 신촌로, 마포대로, 강변북로, 서강대교 등으로 진입이 수월해 도심 곳곳으로 이동이 편리합니다. 학군또한 명문학군이 다수 포진되어 있지요.

2019년 10월 입주 예정이며 지하 3층~지상 23층, 18개 동, 1248가구(임대 216가구 포함) 규모로 구성되어 있습니다.

추가로 6월에 전매제한이 해제되는 분양권은 다른 분양권과 비교해 조건도 좋은 편입니다. 

서울 내 분양 단지 집단대출 담보인정비율(LTV)은 종전 60%에서 현재 40%까지로 줄었지만 이번에 전매제한이 해제되는 단지들은 8·2 대책 이전에 집단대출을 받았으므로 해당 규제를 적용받지 않아 현재 대출조건보다 유리한 조건을 그래도 이어갈 수 있습니다.

*여기서 중요한 점은, 분양권을 구입하게 되면 여기에 양도세가 붙습니다. 

8·2 부동산 대책 이후 분양권 전매 시 보유 기간과 차익 규모 상관없이 양도세율 50%를 일괄 적용하기 때문에 프리미엄도 수억이 붙은 가운데 상당한 액수에 세금을 내야하는 것이 부담스러울 수 있지요

여러면에서 분양권 구입은 실거주 목적의 분양권 매입일 경우 최근 신축 아파트 선호 경향 등을 감안했을 때 좋은 전략이 될 수 있지만, 세금 부과율이 높고 프리미엄이 상당히 붙었다는점, 그리고 현금을 많이 보유하고 있어야 한다는 점들이 부담이 될 수 있을 것 같습니다.

하지만 아직 프리미엄은 예상일 뿐 생각보다 매물이 많이 나오면 그 프리미엄이 줄어들 수는 있겠죠

다음주 화, 수, 목 차례차례 풀리는 서울의 알짜 분양권들의 호가와 실거래률을 관심있게 지켜볼 만 할 것 같습니다.